전세 계약을 앞두고 가장 걱정되는 것이 보증금을 제때 돌려받을 수 있을지입니다.
전세보증보험은 바로 그 걱정을 덜어주는 제도인데요. 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 지급해 줍니다.
다만 아무 집이나 가입되는 것은 아니고, 신청 기한도 정해져 있습니다. 조건을 놓치면 가입 자체가 불가능합니다.
가입 방법과 조건, 비용, 그리고 실제 보증금을 받는 절차까지 정리해 보겠습니다.
전세보증보험이란?
전세보증보험은 임대차 계약이 끝났는데 임대인에게서 보증금을 돌려받지 못했을 때, 보증기관이 대신 반환해 주는 제도입니다.
보증금을 못 받으면 이사조차 갈 수 없는 상황에 놓이기 때문에, 세입자를 보호하기 위해 마련된 안전장치입니다.
취급 기관은 세 곳입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)인데요.
이 중 가장 널리 이용되는 곳이 HUG입니다. 전세대출을 받지 않았더라도 단독으로 가입할 수 있기 때문입니다.
가장 먼저 확인할 것 — 신청 기한
이 부분을 놓쳐 가입하지 못하는 경우가 많습니다.
전세보증보험은 계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지만 신청할 수 있습니다.
2년 계약이라면 입주 후 1년이 지나기 전에 가입해야 한다는 뜻입니다. 절반을 넘기면 조건이 아무리 좋아도 가입이 불가능합니다.
계약하고 나서 생각날 때 하려고 미루다 기한을 넘기는 사례가 적지 않으니, 입주 초기에 처리해 두시길 권해 드립니다.
가입방법
가입 경로는 크게 세 가지입니다.
첫째, 모바일입니다. 우리은행과 국민은행 앱에서 가입할 수 있고, 네이버 부동산의 금융상품 메뉴나 카카오페이의 간편보험 메뉴에서도 전세보증금반환보증을 신청할 수 있습니다.
둘째, 방문 가입입니다. HUG 지사나 위탁은행 창구를 이용하시면 됩니다. 국민, 신한, 우리, 하나, IBK기업, NH농협, 수협, 광주, 경남, 대구은행 등에서 취급합니다.
셋째, HUG 홈페이지의 인터넷보증 메뉴에서 직접 신청하는 방법입니다.
안심전세 앱을 통해 대상 주택의 시세와 위험도를 미리 확인해 보실 수도 있습니다.
가입조건
조건이 꽤 까다롭습니다. 하나라도 어긋나면 가입이 거절됩니다.
먼저 기본 요건입니다. 해당 주택에 실제로 거주하면서 전입신고와 확정일자를 마쳐야 하고, 계약기간이 1년 이상이어야 하며, 보증금의 5% 이상을 지급한 상태여야 합니다.
보증금 상한도 있습니다. 수도권은 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하여야 합니다.
등기부등본상 조건도 확인합니다. 압류나 가압류, 가처분, 경매개시결정, 가등기 등 소유권을 침해하는 사항이 없어야 하고, 건물과 토지가 모두 임대인 소유여야 하며, 등기부상 소유자와 임대인이 일치해야 합니다.
이 밖에 보증 신청일 기준 다른 세대의 전입 내역이 없어야 하고, 임대인이 보증 금지 대상자가 아니어야 합니다.
전세가율 90% 기준이 핵심입니다
가장 중요하게 바뀐 부분입니다. 전세사기 사태 이후 기준이 강화됐습니다.
현재는 임차보증금이 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 금액 이내여야 합니다.
계산식으로 보면 이렇습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 주택가격 | 3억 원 |
| 주택가액(90% 적용) | 2억 7천만 원 |
| 선순위 근저당 | 5천만 원 |
| 보증한도 | 2억 2천만 원 |
이 경우 전세보증금이 2억 2천만 원을 넘으면 가입이 불가능합니다.
다가구나 다중, 단독주택이라면 선순위채권에 다른 임차인들의 보증금까지 합산해 판단하고, 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있지 않아야 합니다.
계약 전에 등기부등본과 시세를 미리 확인해 가입 가능 여부를 따져보시는 것이 안전합니다. 계약하고 나서 가입이 안 되면 되돌릴 방법이 마땅치 않습니다.
비용
보증료는 보증금 규모와 주택 유형, 부채비율에 따라 달라집니다.
HUG 기준으로 연 0.097%에서 0.211% 사이에서 차등 적용됩니다.
보증금 2억 원에 0.15%가 적용된다면 연 30만 원 정도가 됩니다.
여기서 알아두시면 좋은 제도가 있습니다. 국토교통부의 보증료 지원 사업입니다.
| 대상 | 지원 수준 |
|---|---|
| 청년 임차인 | 납부액 전액, 최대 40만 원 |
| 신혼부부 | 납부액 전액, 최대 40만 원 |
| 그 외 | 납부액의 90%, 최대 40만 원 |
저소득 가구와 청년, 신혼부부는 보증료 자체도 40~60% 할인받을 수 있습니다.
지원 요건과 신청 방법은 지자체마다 차이가 있으니, 거주지 시·군·구청이나 정부24에서 확인해 보시기 바랍니다.
반환절차
보증서가 있다고 만기에 자동으로 입금되는 것은 아닙니다. 별도로 이행청구를 해야 합니다.
순서는 이렇습니다. 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면, 먼저 임대인에게 반환을 청구하고 받지 못했다는 사실을 확인시켜야 합니다.
그다음 임차권등기명령을 신청합니다. 이 절차를 마쳐야 대항력을 유지한 채로 이사할 수 있습니다.
보증금 미반환 상태가 일정 기간 지속되면 보증기관에 이행청구를 하고, 심사를 거쳐 보증금이 지급됩니다.
여기서 반드시 주의하실 점이 있습니다. 임차권등기가 완료되기 전에 이사하거나 전출신고를 하면 대항력을 잃어 보증을 못 받을 수 있습니다.
부득이하게 먼저 이사해야 한다면 전입 상태를 유지하고 열쇠를 보관해 두시고, 이사 전에 반드시 보증기관에 문의해 안내를 받으시기 바랍니다.
지급 전에는 해당 주택이 공실이어야 하며, 보증기관 담당자가 현장을 확인한 뒤 세입자 계좌로 입금되는 것으로 마무리됩니다.
집주인 동의
자주 나오는 질문입니다. 결론부터 말씀드리면 집주인 동의는 필요하지 않습니다.
전세대출과 헷갈려 질권 설정 때문에 임대인 동의가 있어야 한다고 알고 계신 분들이 있는데요.
보증보험은 임대인의 재산에 담보를 설정하는 것이 아니라, 세입자가 가진 보증금 반환채권을 대상으로 합니다.
따라서 임대인의 동의나 협조 없이도 세입자가 단독으로 가입할 수 있습니다. 통지 절차는 보증기관이 처리합니다.
지금까지 전세보증보험의 가입 방법과 조건, 비용, 반환 절차를 정리해 봤습니다.
가입 요건과 보증료율, 지원 사업은 정책에 따라 조정되는 부분이 있으니, 실제 신청 전에는 HUG 홈페이지나 안심전세 앱에서 현재 기준을 확인하시길 권해 드립니다.